La relación entre fondos de inversión y el pago de los alquileres no resulta evidente. Debido a la crisis que hemos vivido por el coronavirus, muchos restaurantes, tiendas o locales comerciales no han podido hacer frente a los alquileres. Esto ha causado que muchos propietarios no hayan recibido los ingresos que tienen previstos. A priori esto no parece tener relación con las inversiones de un fondo y tampoco es algo que un inversor vea como problemático ya que la simpatía suele recaer sobre el alquilado y no sobre el propietario.
Lo que se les olvida a estos inversores en fondos de inversión es que esos impagos, en muchos casos, afectan directamente a la inversión subyacente. El nivel de activos invertibles en el mundo de las propiedades comerciales (hoteles, tiendas, oficinas y almacenes) se ha cuadruplicado desde el año 2000 hasta los 27 billones de euros, de los cuales más de un tercio es propiedad de los inversores institucionales que invirtieron atraídos por los beneficios sólidos y recurrentes.
La COVID, sin embargo, ha alterado la solidez de este tipo de inversiones. No sólo por los impagos que ya se están produciendo y que afectan directamente al subyacente de los fondos de inversión sino por la incertidumbre sobre qué pasara con los hábitos comerciales, de trabajo o de esparcimiento cuando la crisis finalice. Ambos hechos están forzando a los gestores a ser más selectivos.
La obsesión con la propiedad comercial entre los gestores de fondos empezó tras la crisis financiera de 2007-2009. Los tipos de interés en los países desarrollados fueron recortados hasta niveles cercanos l cero haciendo muy difícil generar flujos de liquidez constantes y seguros que necesitan, en muchas ocasiones, para hacer frente a pasivos futuros. El núcleo de la inversión en propiedades comerciales solía ofrecer retornos anuales seguros, protegidos por contrato y ajustados a la inflación en forma de pago de alquiler. Además, este tipo de ingresos había sido menos volátil en tiempos de crisis que el que proporcionan las acciones o las materias primas.
A principios de este año se empezaba a intuir cierto agotamiento en el mercado, tanto los precios de las oficinas como los de propiedades industriales estaban en valores récord mientras que las propiedades destinadas a comercio minorista ya habían llegado a máximos en 2018. El precio de los alquileres había comenzado a estabilizarse y los retornos habían empezado a decaer.
Entonces llegó la pandemia. Con el pánico inicial, las bolsas se tambalearon y los mercados inmobiliarios se congelaron. Los volúmenes de transacciones se redujeron un tercio en occidente y dos quintos en Asia. La proporción de ofertas inmobiliarias que no se concretaron cayó el doble en Europa y se multiplicó por siete en EEUU. Todos estos factores llevaron a los fondos de inversión a una venta masiva de estos activos a principios de año, a día de hoy los índices de estos activos sólo han recuperado la mitad de las pérdidas.
Pese a todo, la querencia de los fondos de inversión por este tipo de activos está lejos de acabar. Los tipos de interés en los países desarrollados siguen cercanos a cero o en territorio negativo y no tienen visos de aumentar, a corto-medio plazo al menos, por lo que el diferencial entre el retorno de los activos inmobiliarios y de los bonos del estado sigue siendo atractivo.
Lo que también es probable es que no todos los fondos de inversión mantengan sus inversiones en activos inmobiliarios por lo que los grandes beneficiados serán los grandes private-equities y los grandes fondos inmobiliarios.
