Autor: Florent Griffon, especialista en inversión responsable y sostenible de DPAM
Durante la primera década del 2000, muchas gestoras involucradas en la inversión sostenible y responsable, seguían confiando en los enfoques mejor en su clase o mejor en el universo, que se basaban generalmente en las puntuaciones de criterios ASG obtenidas de agencias de calificación de ASG externas, y que simplemente excluían a las empresas con las peores puntuaciones.
Estos enfoques presentaban dos deficiencias principales: las puntuaciones de los criterios ASG a menudo no estaban disponibles para los emisores inmobiliarios más pequeños (las agencias de calificación ASG simplemente no los cubrían), y cuando estaban disponibles, a menudo sufrían sesgos importantes.
Normalmente, las más pequeñas tendían a obtener una mala puntuación, lo que les llevaba a ser excluidas de las carteras de inversión. Por el contrario, las empresas de inmobiliario cotizado más grandes solían ser las únicas que proporcionaban suficientes datos sobre los criterios ASG a las agencias de calificación para que las evaluaran, y por lo general obtenían las puntuaciones más altas.
Esto dificultaba la selección de acciones, privando a los gestores de oportunidades de inversión interesantes, y hacía menos atractivos las evaluaciones ASG. En consecuencia, muchas gestoras renunciaron a aplicar enfoques de sostenibilidad, y la oferta de estrategias de inmobiliario cotizado sostenibles siguió siendo limitada.
Sin embargo, desde hace unos años, las cosas han cambiado para este sector. Ante la creciente presión reguladora (normas de construcción de alto rendimiento energético, certificados de construcción ecológica…), y ante las preguntas más frecuentes de los inversores, la mayoría de estas empresas están mejorando sus informes extra financieros y ofrecen una mayor transparencia.
Esto está facilitando la labor de los analistas de criterios ASG dentro de las agencias de calificación de ASG y las gestoras, lo que facilita la consolidación de estas estrategias. A medida que aumenta la cantidad total de activos bajo gestión, se alienta cada vez más a estas compañías a que se ajusten a los requisitos de sostenibilidad. De esta manera, se está estableciendo progresivamente un círculo virtuoso, en beneficio del sector inmobiliario, de los inversores sostenibles y de nuestra sociedad en su conjunto.
Primero los pilares de Medio Ambiente y la Gobernanza, y finalmente el Social
Al principio, esta tendencia positiva impactó en el pilar del Medio Ambiente (A). Tras varias regulaciones nacionales sobre el rendimiento energético de los edificios durante los últimos quince años, cada empresa inmobiliaria ha tenido que mejorar el rendimiento energético de los edificios que gestiona o desarrolla. Además, cada vez se dispone más fácilmente de datos sobre la eficiencia energética y las emisiones de carbono, y ese indicador clave de rendimiento (KPI) de los criterios ASG puede utilizarse como base para la comparación entre empresas similares.
De la misma manera, se pueden utilizar medidas cuantitativas para evaluar la proporción de «edificios verdes» operados por una empresa inmobiliaria, la eficiencia energética de sus
activos, su consumo de agua, su generación de residuos, etc. A medida que mejora la disponibilidad de indicadores clave de rendimiento (KPIs) ambientales, los inversores orientados a los criterios ASG pueden identificar mejor las oportunidades de inversión sostenible y, por lo tanto, invertir en las empresas mejor posicionadas para un futuro con bajas emisiones de carbono.
Los aspectos de gobernanza (G) son importantes y potencialmente relevantes para las empresas inmobiliarias. En muchas de estas compañías, el fundador sigue siendo un accionista importante y a menudo también dirige la empresa. En este contexto, un inversor responsable debería prestar especial atención a la protección de los derechos de los accionistas minoritarios y, más concretamente, a la relación de independencia del consejo de administración y de sus comités, la estructura de la remuneración de los auditores, las normas que rigen la emisión de capital, por ejemplo.
De la misma manera, los inversores responsables pueden reducir los riesgos de multas y decisiones judiciales adversas exigiendo a las compañías políticas anticorrupción eficaces. Un sistema de denuncia bien diseñado, y algún esfuerzo de capacitación, pueden ayudar a mitigar estos riesgos legales. Al anticiparse correctamente a esos riesgos, un enfoque de sostenibilidad puede ayudar a reducir la volatilidad no deseada en la cartera.
El pilar social tiene la reputación de ser más difícil de analizar desde el punto de vista de la sostenibilidad, principalmente porque los indicadores clave de rendimiento (KPIs) cuantitativos están disponibles con menos frecuencia. Sin embargo, aspectos clave como la satisfacción de los clientes (por ejemplo, las relaciones con los inquilinos), las relaciones con las comunidades y autoridades locales o la gestión del capital humano son pertinentes y financieramente importantes. Por naturaleza, los activos inmobiliarios deben estar bien integrados en su entorno, tanto desde el punto de vista físico como en lo que respecta a las partes interesadas.
Las buenas relaciones con las autoridades locales y los inquilinos son necesarias para que estas compañías mantengan su «licencia de explotación» y prosigan su desarrollo futuro. Por consiguiente, las empresas que deseen tener éxito a largo plazo también deben cumplir con los criterios sociales. Al seleccionar empresas con fundamentales más sólidos de criterios ASG, los inversores sostenibles y responsables reducen los riesgos y preparan su cartera para el «Mundo del mañana».
Y este «Mundo del mañana» puede venir antes de lo que muchos creen. En Europa, las regulaciones sobre eficiencia energética ya son mucho más estrictas hoy que hace una década. Por ejemplo, siguiendo la Directiva de Rendimiento Energético de los Edificios, todos los nuevos edificios de la UE serán casi de «energía cero» a finales de 2020.
Sin embargo, estas regulaciones no son suficientes, y la industria inmobiliaria debería esperar normas e incentivos aún más fuertes en un futuro próximo. Hoy en día, los edificios son responsables de un 40% de las emisiones de gases de efecto invernadero provocadas por el hombre, según la Agencia Internacional de la Energía. A pesar de los progresos realizados en la eficiencia de los edificios, las emisiones de gases de efecto invernadero de los edificios siguen aumentando a nivel mundial en un porcentaje bruto del 1% anual, siguiendo las tendencias demográficas mundiales y el aumento de la proporción de la población mundial que tiene acceso a una vivienda mejor.
Con el fin de lograr un crecimiento de la temperatura inferior a 2 grados a nivel mundial, el sector de la construcción debe reducir sus emisiones mundiales en un 85% para 2060 con
respecto a los niveles actuales, como indica también la Agencia Internacional de la Energía. La UE sigue actualmente una tendencia de -30% (según datos de europeanclimate.org), y otras regiones del mundo se están quedando atrás.
Además, en un «escenario de continuidad», las emisiones de gases de efecto invernadero de los edificios podrían duplicarse o triplicarse para 2050 (señala IPCC International Panel on Climate Change). Esto demuestra que el ritmo actual de los esfuerzos es claramente insuficiente para mitigar el impacto futuro del cambio climático. Evidentemente, es muy probable que haya una fuerte intervención gubernamental y se espera un mayor endurecimiento de las normas de eficiencia energética de los edificios en Europa y fuera de ella.
El sector inmobiliario tendrá que evolucionar a un ritmo forzado. Esta es una oportunidad para los actores más avanzados en el camino hacia la transición energética. Como resultado, las empresas que se retrasen y cuyos edificios muestren un rendimiento energético insuficiente, estarán asumiendo el riesgo de un deterioro del valor de sus activos, o incluso el riesgo de stranded assets, ya que las regulaciones futuras pueden simplemente prohibir el alquiler de edificios de baja eficiencia energética.
Del mismo modo, las empresas que no garanticen la adaptabilidad de sus edificios a los fenómenos climáticos (es decir, los riesgos naturales del cambio climático como las inundaciones, las olas de calor y las tormentas), pueden tener que hacer frente a un aumento de los costes de los seguros, a una disminución del atractivo de los edificios y, por consiguiente, a un deterioro de su valor.
En el pilar social, las empresas que garanticen un servicio de alta calidad, apliquen precios razonables y cuenten con un proceso sólido para atender las preocupaciones de los inquilinos, tienen más probabilidades de lograr altas tasas de ocupación y de salvaguardar su licencia de funcionamiento. En cuanto a la gobernanza, las empresas que mejor respeten los derechos de los accionistas minoritarios y apliquen paquetes de remuneración que incentiven el rendimiento a largo plazo pueden resultar más atractivas para los inversores.
A medida que se avecina una transformación en el sector inmobiliario impulsada por la presión reguladora, los criterios ASG se convertirán en aspectos altamente materiales… Las empresas que mejor hayan anticipado estas tendencias de sostenibilidad serán las ganadoras del mañana, y constituyen las oportunidades de inversión de hoy. Ciertamente, el futuro del inmobiliario cotizado será sostenible
