Invertir en el sector inmobiliario a través de un fondo de REITS dividendo
Después de unos años donde parecía que el sector inmobiliario había desaparecido de las carteras de inversión, poco a poco va recuperando protagonismo. Cada vez son más el número de inversores que vuelven a poner este tipo de activo bajo el foco, ya sea a través de sociedades cotizadas, mediante la inversión en inmuebles físicos, o en fondos de inversión, que proporcionan la oportunidad de tener exposición al sector y minimizar los riesgos debido a la diversificación de sus carteras con un tratamiento fiscal favorable.
En suma, invertir en un fondo de REITS permite al inversor exponerse al mercado inmobiliario con la ventaja de no tener que gestionar por si mismo los riesgos de solvencia de los inquilinos, la duración y calidad de los alquileres o una vacante imprevista, así como evitar el riesgo de quedarse atrapado en activos ilíquidos. Además, de media las compañías inmobiliarias cotizadas poseen activos de mayor calidad. Esto ha permitido que durante los últimos 20 años, el inmobiliario global cotizado haya superado en rentabilidad al inmobiliario directo en más de un 4% cada año, lo que se debe en parte a que la base de costes es alrededor de dos veces menores que la inversión directa.
Tras el éxito del Petercam Securities Real Estate, la gestora belga decidió lanzar hacer 5 años, otra novedosa idea en la que aunaba las ventajas que ofrecen los Reits y la de los dividendos, produciendo un binomio casi perfecto, como el que se da en el fondo Petercam Real Estate Europe Dividend. Este fondo gestionado por Olivier Hertoghe y Damien Marichal, invierte en valores que ofrecen un crecimiento sostenible del dividendo por encima de la media del sector, pudiendo incluir, si conviniera, hasta con una exposición máxima del 25% en crédito de REITS. Este fondo cuenta con una beta de 0.38 respecto al MSCI Europe y una rentabilidad por dividendo cercana al 5%. Petercam Real Estate Europe Dividend consiste en una cartera diversificada, expuesta a segmentos como el consumo minorista, oficinas, logística o residencial, entre otros. Para seleccionar estos subsectores, el equipo de análisis lleva a cabo un análisis top-down de las tendencias de los bienes inmuebles en Europa con el objetivo de identificar los principales catalizadores de cada país y cada tipo de inmueble. (Oficinas en Londres, residencial alemán, centros comerciales en París o Milán, logística en Holanda, etc…).
La selección de los valores individuales se basa tanto en un análisis cualitativo, que tiene en cuenta aspectos como la duración de los arrendamientos, los riesgos de concentración del inquilino, la estrategia y la gestión de la empresa, como en un modelo cuantitativo enfocado en los dividendos, el flujo de efectivo y el valor de los activos netos. Como resultado, el fondo cuenta con una cartera diversificada, de entre 30 y 60 compañías con una reconocida trayectoria, una política de dividendos sostenible y un crecimiento de los flujos de caja predecible. Además, el fondo suele favorecer las compañías de pequeña y mediana capitalización, conocidas por los gestores y no tan seguidas por el mercado. La sólida construcción de la cartera ha permitido al fondo batir al índice de referencia, el EPRA Europe Net Return Index, desde su lanzamiento en 2010, con una volatilidad inferior. Por lo tanto, ofreciendo a los inversores un rentabilidad ajustada al riesgo muy atractiva.
Olivier Hertoghe y Damien Marichal, gestores de Petercam Real Estate Europe Dividend
