“Los fundamentales de la economía española son buenos, especialmente en Madrid”

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fundamentales de la economía española

Pierre Toussain, gestor de Oddo BHF Immobilier

Pierre Toussain se incorporó hace casi 8 años a Oddo BHF como Equity Fund Manager, donde hoy es gestor de Oddo BHF Immobilier y Oddo BHF Valeurs Rendement. Recientemente, Toussain visitó Madrid, donde identifica oportunidades de inversión en el sector inmobiliario, especialmente en el segmento de oficinas.

1. ¿Cuáles son las principales posiciones del fondo Oddo BHF Immobilier?

La filosofía de inversión del fondo es proporcionar un acceso diversificado al sector del inmobiliario cotizado en Europa con exposición a compañías que gestionan carteras de centros comerciales, oficinas o propiedades residenciales. Es un sector que creemos que tiene una buena visibilidad por su estructura de ingresos (alquileres a largo plazo). Oddo BHF Immobilier se centra en las compañías inmobiliarias zona euro (mínimo 80%), con la posibilidad de invertir hasta el 20% en compañías fuera de la zona euro. Utiliza un enfoque basado en la convicción y combina un enfoque top-down (análisis macroeconómico) con un enfoque bottom-up (de análisis fundamental) para seleccionar los mejores jugadores en todas las geografías y segmentos. Es decir, segmentos como oficinas, comercial, retail, logística, etc. Actualmente, Oddo BHF Immobilier tiene cuatro ideas de convicción que son residencial alemán, con un rendimiento muy bueno en lo que va de año pero todavía tiene espacio para un mayor crecimiento; las propiedades nicho (sector hotelero, sanidad, residencias de estudiantes, logística); oficinas francesas y rehabilitación de inmuebles.

2. ¿Han invertido en alguna compañía españolas

Tenemos algunas compañías españolas en nuestras carteras. Creemos que los fundamentales de la economía española son buenos, y especialmente en Madrid: crecimiento del PIB, creación de empleo… Nos gusta especialmente el segmento de oficinas en Madrid. El stock de oficinas en Madrid está anticuado, con la demanda excediendo a la oferta de oficinas (especialmente para las construcciones de primer nivel), y Madrid tiene un mercado laboral cualificado con un coste relativamente más bajo comparado con otras ciudades europeas. Creemos en la recuperación del mercado y todavía esperamos potencial al alza en los alquileres, especialmente en Madrid. Actualmente invertimos por ejemplo en Merlin Properties.

3. ¿Estáis interesados en el proyecto Gran París?

Actualmente estamos positivos en las oficinas francesas, que es una de nuestras temáticas clave, ya que vemos unas buenas previsiones para el crecimiento de los alquileres especialmente para las localizaciones donde la oferta futura seguirá siendo razonable. Icade, actualmente una posición en Oddo BHF Immobilier, es una compañía francesa que se beneficiará del proyecto Gran París. Este proyecto a largo plazo que reconfigurará completamente el entorno en términos de infraestructuras y transportes. También tendrá impacto en la actividad residencial, especialmente en el Norte y el Este de París en un primer momento, donde Icade está bien posicionado.

4. ¿Qué otros segmentos del mercado están explorando?

También hay muchas oportunidades fuera del inmobiliario común. Me refiero a las inversiones alternativas: logística, hoteles, residencias de estudiantes, sanidad… Tienen una característica común: todas ellas se benefician de una demanda estructural y se están beneficiando de rendimientos más elevados con unos fundamentales subyacentes fuertes. Actualmente representan gran parte de Oddo BHF Inmobilier, en torno al 15%.

5. ¿Qué tipo de inversores puede estar interesado en este tipo de fondos? ¿Son este tipo de fondos apropiados para el mercado inmobiliario actual?

Actualmente observamos algunas turbulencias en los mercados (guerra comercial, Italia, etc.) pero las compañías inmobiliarias son una clase de activo claramente defensiva. Esta estrategia distribuye un buen dividendo para los inversores que buscan rentas. El fondo tiene un rendimiento por dividendo en torno al 4% previsto para 2019. Además, los fundamentales de las compañías inmobiliarias han mejorado durante los últimos años, respaldadas de nuevo por los últimos resultados, que siguen siendo muy sólidos. Algo importante que tener en cuenta es que la valoración de riesgo de la cartera de inmobiliario cotizado es conservadora con un rendimiento medio de sus carteras cercano al 4,8%, lo que la hace menos cara que el mercado inmobiliario directo europeo, valorado al 4%. Para los inversores retail es una buena oportunidad para obtener rentas y para los inversores institucionales, en este contexto de mercado, es una clase de activo defensiva en su asignación. Actualmente somos optimistas sobre las perspectivas para el sector inmobiliario y vemos un aumento significativo del NAV para los dos próximos años. Creemos que los inversores deberían reconsiderar el sector como una oportunidad alternativa.

El desmarque estadounidense: ¿un desarrollo duradero?

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Brendan Mulhern, estratega global en Newton, analiza la actual trayectoria de doble carril del crecimiento mundial. ¿Puede Estados Unidos continuar disparándose? ¿Y sufrirán nuevas caídas Europa y Asia?

En 2017, el mundo volvió a crecer de forma sincronizada por primera vez desde la crisis financiera, y las economías de todas las grandes regiones aceleraron su avance. También fue el primer año desde la crisis en que el mercado de renta variable estadounidense se rezagó frente a las acciones globales, como suele ocurrir en periodos de crecimiento mundial simultáneo.

La expectativa a comienzos de 2018 era que esta coyuntura se prolongaría, que las acciones globales prolongarían su fase alcista, y que la bolsa norteamericana continuaría rezagada, sobre todo frente a aquellos mercados que habían sufrido más tras la crisis. Sin embargo, transcurridos nueve meses del año, el mercado de renta variable estadounidense se ha anotado fuertes rentabilidades y vuelve a estar en cabeza, mientras que muchos otros mercados han perdido terreno.

De continuar su ritmo de avance, 2018 será su segundo mejor año en el calendario poscrisis (por detrás de 2011) en términos de rentabilidad excedente. ¿Qué desarrollos han beneficiado a Estados Unidos? ¿O acaso habría que preguntar qué ha perjudicado al resto del mundo?.

La economía estadounidense se ha beneficiado del impulso brindado por los recortes impositivos y el mayor gasto público a la renta de los hogares, que ha compensado con creces el impacto de las subidas de los tipos de interés implementadas por la Reserva Federal.

Por su parte, las acciones americanas también se han beneficiado del paquete de reformas fiscales, de forma tanto directa (a través de mayores márgenes de beneficio de las empresas) como indirecta (a través de recompras de acciones propias financiadas con beneficios extranjeros repatriados). Por consiguiente, ¿qué ha ido mal en el resto del mundo?

La combinación de política fiscal acomodaticia y política monetaria relativamente restrictiva en Estados Unidos se asemeja a la situación de comienzos de los años ochenta bajo el presidente Reagan.

Por aquel entonces, Henry Kaufman, economista jefe en Salomon Brothers, advirtió de que los déficits gubernamentales desplazarían a los prestatarios del sector privado. A diferencia de los años setenta –en que la Fed aplicaba una política de estímulo ampliando su balance y fomentando los déficits fiscales–, el gobierno estadounidense competía con los prestatarios privados por un capital financiero escaso, pero los primeros en verse desplazados fueron los prestatarios en dólares extranjeros.

La transferencia de capital financiero de Estados Unidos al sistema financiero extraterritorial en dólares se secó completamente, lo cual condujo a un endurecimiento de las condiciones financieras que perjudicó a los países que se habían financiado en el billete verde.

Hoy en día, Estados Unidos vuelve a aplicar políticas fiscales acomodaticias y políticas monetarias restrictivas, y los mercados financieros vuelven a enfrentarse a un endurecimiento de las condiciones financieras en el sistema financiero en dólares offshore, que está elevando el coste del capital y dañando a las economías con pasivos en dólares.

Esta presión no disminuirá hasta que la Fed deje de endurecer su política monetaria.

¿Una combinación tóxica?

Al mismo tiempo, 2018 ha sido escenario de una ralentización del crecimiento global, debido sobre todo a que las autoridades chinas redujeron sus medidas de estímulo en la segunda mitad de 2017. Esto ha supuesto un obstáculo especialmente para el gigante asiático y para aquellos mercados emergentes que dependen en gran medida de una fuerte demanda procedente de China. En nuestra opinión, la combinación de menor crecimiento global y coste creciente del capital es letal para los mercados emergentes.

China ya ha anunciado recientemente medidas para estimular a su economía, y los mercados están evaluando si esto bastará para encarrilarla nuevamente y brindar alivio al universo emergente.

En base a los datos disponibles a día de hoy, todo apunta a que la magnitud del estímulo no será ni mucho menos la de los paquetes de 2009/2011, 2012/2013 y 2015/2017, con lo que es poco probable que logre reflotar a la economía china, por no hablar de la economía global.

Si el entorno macroeconómico del gigante asiático se deteriora, es probable que sus autoridades opten por un esfuerzo de reflación más coordinado, pero con un superávit por cuenta corriente muy inferior, el desmesurado sistema financiero chino es cada vez más vulnerable a las condiciones financieras globales.

Hasta la fecha, la experiencia de 2015 quizá refleje la restricción cada vez más seria a la que se enfrentan los artífices de la política china. Cuando el Banco Popular de China comenzó a expandir su balance para proporcionar liquidez a los bancos comerciales del país, desencadenó salidas de capital y la depreciación del yuan, socavando con ello los esfuerzos para estimular la economía.

No fue hasta que la Fed dejó de endurecer su política que el gobierno de Beijing tuvo libertad para reflotar la economía china.

De momento, la Fed tiene todos los ases. A no ser que se ralentice el crecimiento global y que las condiciones financieras más duras a nivel mundial empiecen a hacer mella en los mercados financieros y la economía estadounidenses, es poco probable que la Fed interrumpa su programa de endurecimiento monetario.

A este respecto, el aparente “desmarque” de Estados Unidos no podrá sostenerse para siempre, y el resto del mundo representa una proporción de los ingresos y beneficios de las empresas estadounidenses que a comienzos de los ochenta.

Tarde o temprano, la deflación de la economía extranjera en dólares que está provocando la actual política estadounidense acabará infectando a los mercados y la economía estadounidenses, pero de momento parecen imperturbables. Nuestra expectativa es que la Fed continuará endureciendo su política monetaria, y que las cosas van a empeorar antes de mejorar para los mercados emergentes.

 


 

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