Pierre Toussain, gestor de Oddo BHF Immobilier
Pierre Toussain se incorporó hace casi 8 años a Oddo BHF como Equity Fund Manager, donde hoy es gestor de Oddo BHF Immobilier y Oddo BHF Valeurs Rendement. Recientemente, Toussain visitó Madrid, donde identifica oportunidades de inversión en el sector inmobiliario, especialmente en el segmento de oficinas.
1. ¿Cuáles son las principales posiciones del fondo Oddo BHF Immobilier?
La filosofía de inversión del fondo es proporcionar un acceso diversificado al sector del inmobiliario cotizado en Europa con exposición a compañías que gestionan carteras de centros comerciales, oficinas o propiedades residenciales. Es un sector que creemos que tiene una buena visibilidad por su estructura de ingresos (alquileres a largo plazo). Oddo BHF Immobilier se centra en las compañías inmobiliarias zona euro (mínimo 80%), con la posibilidad de invertir hasta el 20% en compañías fuera de la zona euro. Utiliza un enfoque basado en la convicción y combina un enfoque top-down (análisis macroeconómico) con un enfoque bottom-up (de análisis fundamental) para seleccionar los mejores jugadores en todas las geografías y segmentos. Es decir, segmentos como oficinas, comercial, retail, logística, etc. Actualmente, Oddo BHF Immobilier tiene cuatro ideas de convicción que son residencial alemán, con un rendimiento muy bueno en lo que va de año pero todavía tiene espacio para un mayor crecimiento; las propiedades nicho (sector hotelero, sanidad, residencias de estudiantes, logística); oficinas francesas y rehabilitación de inmuebles.
2. ¿Han invertido en alguna compañía españolas
Tenemos algunas compañías españolas en nuestras carteras. Creemos que los fundamentales de la economía española son buenos, y especialmente en Madrid: crecimiento del PIB, creación de empleo… Nos gusta especialmente el segmento de oficinas en Madrid. El stock de oficinas en Madrid está anticuado, con la demanda excediendo a la oferta de oficinas (especialmente para las construcciones de primer nivel), y Madrid tiene un mercado laboral cualificado con un coste relativamente más bajo comparado con otras ciudades europeas. Creemos en la recuperación del mercado y todavía esperamos potencial al alza en los alquileres, especialmente en Madrid. Actualmente invertimos por ejemplo en Merlin Properties.
3. ¿Estáis interesados en el proyecto Gran París?
Actualmente estamos positivos en las oficinas francesas, que es una de nuestras temáticas clave, ya que vemos unas buenas previsiones para el crecimiento de los alquileres especialmente para las localizaciones donde la oferta futura seguirá siendo razonable. Icade, actualmente una posición en Oddo BHF Immobilier, es una compañía francesa que se beneficiará del proyecto Gran París. Este proyecto a largo plazo que reconfigurará completamente el entorno en términos de infraestructuras y transportes. También tendrá impacto en la actividad residencial, especialmente en el Norte y el Este de París en un primer momento, donde Icade está bien posicionado.
4. ¿Qué otros segmentos del mercado están explorando?
También hay muchas oportunidades fuera del inmobiliario común. Me refiero a las inversiones alternativas: logística, hoteles, residencias de estudiantes, sanidad… Tienen una característica común: todas ellas se benefician de una demanda estructural y se están beneficiando de rendimientos más elevados con unos fundamentales subyacentes fuertes. Actualmente representan gran parte de Oddo BHF Inmobilier, en torno al 15%.
5. ¿Qué tipo de inversores puede estar interesado en este tipo de fondos? ¿Son este tipo de fondos apropiados para el mercado inmobiliario actual?
Actualmente observamos algunas turbulencias en los mercados (guerra comercial, Italia, etc.) pero las compañías inmobiliarias son una clase de activo claramente defensiva. Esta estrategia distribuye un buen dividendo para los inversores que buscan rentas. El fondo tiene un rendimiento por dividendo en torno al 4% previsto para 2019. Además, los fundamentales de las compañías inmobiliarias han mejorado durante los últimos años, respaldadas de nuevo por los últimos resultados, que siguen siendo muy sólidos. Algo importante que tener en cuenta es que la valoración de riesgo de la cartera de inmobiliario cotizado es conservadora con un rendimiento medio de sus carteras cercano al 4,8%, lo que la hace menos cara que el mercado inmobiliario directo europeo, valorado al 4%. Para los inversores retail es una buena oportunidad para obtener rentas y para los inversores institucionales, en este contexto de mercado, es una clase de activo defensiva en su asignación. Actualmente somos optimistas sobre las perspectivas para el sector inmobiliario y vemos un aumento significativo del NAV para los dos próximos años. Creemos que los inversores deberían reconsiderar el sector como una oportunidad alternativa.
