Incluso en sitios donde los precios de la vivienda se dispararon en pandemia, haciendo que muchos esperasen una caída, los precios siguen en aumento. En Reino Unido, un índice creado por Halifax creció un 1,1% en octubre desafiando las expectativas de los economistas que auguraban una caída mensual del 0,4%. Zillow, un portal inmobiliario, indica que los precios en EE.UU. están casi un 2% más altos que hace un año. Un estudio de Bloomberg sugiere que los precios de la vivienda en Australia podrían llegar a subir un 7,7% en el año. El idealista cifra el incremento anual en un 7,1% desde octubre de 2021.
Estos incrementos han pillado por sorpresa a los economistas. Desde el inicio del pasado año, los bancos centrales de las principales economías han subido los tipos de interés una media de 5 puntos porcentuales. Se esperaba una caída en los precios de la vivienda en cuanto el poder adquisitivo menguase, los hipotecados sufriesen para pagar sus deudas y la economía se ralentizase.
Varios factores explican por qué el mercado inmobiliario no se ha visto afectado por las alzas de tipos:
La pandemia ha modificado las preferencias en la búsqueda de una vivienda. Cada vez hay más trabajadores teletrabajando y se pasa más tiempo de ocio en casa que fuera por lo que se valora más el espacio habitable aumentando la demanda por las viviendas.
El mercado hipotecario es otro factor que ha cambiado. En algunos países como EE. UU. o Dinamarca era una práctica común la apertura de hipotecas con tipo fijo, permitiendo a los compradores aislarse de los movimientos de los bancos centrales. En los años anteriores a 2022 compradores de otros países adoptaron las mismas prácticas. El porcentaje de hipotecas a tipo variable en los países de la UE entre 2011 y 2021 pasó del 40% al 15%.
La regulación hipotecaria sería el último factor que explica los precios de la vivienda. Tras la crisis de 2007 muchos gobiernos introdujeron regulaciones más restrictivas a la hora de conceder préstamos hipotecarios haciendo así que los prestatarios menos solventes no pudiesen acceder a ellos buscando evitar los riesgos de impago. De esta manera los que acceden a una hipoteca cuentan con unas finanzas más estables y tienen menos problemas para hacer frente a su hipoteca.
¿Hasta cuándo va a durar esto? Si la inflación se mantiene alta los bancos centrales tendrán que seguir subiendo tipos y el “colchón” de los hipotecados se irá achicando y el aumento del desempleo ligado una economía débil podría poner el riesgo la estabilidad de los pagos hipotecarios, pero por el momento los precios de la vivienda no tienen visos de bajar.
